Ceny nieruchomości spadają?
Prawda jest bardziej skomplikowana
Panorama Warszawy — ilustracja własna HouseBook3D | skyline: Pałac Kultury i Nauki, Warsaw Spire, Wisła
Nagłówki straszą pęknięciem bańki. Kupujący wstrzymują decyzje. Sprzedający nerwowo spoglądają na oferty konkurencji. Ale czy rynek naprawdę spada — czy po prostu dorósł?
Pytanie o kierunek cen nieruchomości powraca co roku z żelazną regularnością. W 2026 roku brzmi jednak inaczej niż dotychczas — bo po raz pierwszy od lat dane rzeczywiście wskazują na korekty w kilku największych miastach, a słowo „stabilizacja" przestaje być eufemizmem wzrostów ukrytych za inflacją.
Narodowy Bank Polski opublikował wstępne dane o cenach transakcyjnych za I kwartał 2026 roku. Obraz jest jednym słowem: zróżnicowany. Nie ma jednego dominującego trendu ogólnopolskiego — kierunek zależy od konkretnego miasta, dzielnicy, a nawet segmentu rynku.
(7 największych miast)
Q1 2026
Q1 2026
rynek pierwotny Q1 2026
Co mówią dane NBP za I kwartał 2026?
Dane NBP potwierdzają to, co wyczuwają agenci w terenie: rynek wtórny i pierwotny rozchodzą się. Deweloperzy prowadzą aktywną wojnę cenową — pakiety wykończeniowe w cenie, miejsca parkingowe gratis, odroczone płatności. To sygnał, że epoka prostego wzrostu cen dobiegła końca. Kupujący mają dziś realną siłę negocjacyjną — szczególnie przy projektach z dużą liczbą niesprzedanych lokali.
| Miasto | Cena pierwotny | Cena wtórny | Zmiana r/r | Zmiana k/k | Trend |
|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 475 zł/m² | ~15 200 zł/m² | −1,72% | −2,19% | korekta |
| Kraków | 15 384 zł/m² | ~14 100 zł/m² | −0,01% | −1,10% | stabilnie |
| Gdańsk | ~12 800 zł/m² | ~11 600 zł/m² | +5,35% | +1,20% | wzrost |
| Wrocław | ~12 400 zł/m² | ~11 300 zł/m² | −2,48% | −3,41% | korekta |
| Poznań | ~11 200 zł/m² | ~10 400 zł/m² | −1,67% | −3,41% | korekta |
| Łódź | 9 758 zł/m² | ~8 900 zł/m² | +0,5% | +0,3% | stabilnie |
| Olsztyn | ~9 100 zł/m² | ~8 300 zł/m² | +18,9% | +4,2% | mocny wzrost |
| Rzeszów | ~9 400 zł/m² | ~8 600 zł/m² | +3,8% | +1,1% | wzrost |
„Spadki cen transakcyjnych nie obejmą szeroko całego rynku i nie będą wyczekiwanym przez wszystkich pęknięciem bańki — to powolne schodzenie ze szczytów w wielu miastach, zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym.”
— Jan Dziekoński, Rynekpierwotny.pl (za: Bankier.pl, 31.12.2025)Trzy scenariusze na drugą połowę 2026
Eksperci są zgodni co do jednego: gwałtownego krachu nie będzie. Spór toczy się o to, który ze scenariuszy zmaterializuje się w H2 2026 — kluczowym czynnikiem pozostaje decyzja RPP w sprawie stóp procentowych oraz tempo odbicia popytu kredytowego.
Rewolucja planistyczna — niewidzialne ryzyko
Mało kto śledzi ten wątek, a może on mocno zmienić rynek w 2027–2028 roku. Gminy mają obowiązek uchwalenia planów ogólnych do końca 2026 r. W efekcie w pierwszym półroczu należy spodziewać się paraliżu procedur wydawania pozwoleń na budowę — a to może w kolejnych latach wywołać paradoksalny efekt: mniej nowych inwestycji, rosnące ceny nowych mieszkań.
Jednocześnie działki budowlane w największych miastach mogą znacząco podrożeć, podczas gdy grunty na prowincji stracą na wartości. Dla inwestorów zainteresowanych zakupem ziemi — to kluczowy moment decyzyjny.
Co to oznacza dla Ciebie?
Rynek nieruchomości w Polsce nie spada — ale w końcu oddycha. To dobrze dla kupujących, wymagające dla sprzedających i zdrowe dla całego ekosystemu. Jeśli masz pytania dotyczące Twojej konkretnej sytuacji — skontaktuj się ze mną. Dobra decyzja wymaga danych, nie nagłówków.
- Narodowy Bank Polski, Wstępne dane o cenach transakcyjnych mieszkań — I kwartał 2026, maj 2026. www.nbp.pl
- Bankier.pl, Ceny transakcyjne mieszkań w I kw. 2026 — rynek pierwotny, maj 2026. bankier.pl
- Bankier.pl, Rynek nieruchomości w 2026 roku — eksperci mówią, co z cenami mieszkań, 31 grudnia 2025. bankier.pl
- Strefa Inwestorów, Ceny transakcyjne na rynku nieruchomości za 1 kwartał 2026, maj 2026. strefainwestorow.pl
- Money.pl, Prognoza dla nieruchomości. Sprzedaż mieszkań wzrośnie w 2026 roku, 29 grudnia 2025. money.pl
- mFinanse.pl, Rynek mieszkaniowy w obliczu wyzwań 2026 roku, 16 kwietnia 2026. mfinanse.pl
Ceny nieruchomości spadają?
Prawda jest bardziej skomplikowana
Panorama Warszawy — ilustracja własna HouseBook3D | skyline: Pałac Kultury i Nauki, Warsaw Spire, Wisła
Nagłówki straszą pęknięciem bańki. Kupujący wstrzymują decyzje. Sprzedający nerwowo spoglądają na oferty konkurencji. Ale czy rynek naprawdę spada — czy po prostu dorósł?
Pytanie o kierunek cen nieruchomości powraca co roku z żelazną regularnością. W 2026 roku brzmi jednak inaczej niż dotychczas — bo po raz pierwszy od lat dane rzeczywiście wskazują na korekty w kilku największych miastach, a słowo „stabilizacja" przestaje być eufemizmem wzrostów ukrytych za inflacją.
Narodowy Bank Polski opublikował wstępne dane o cenach transakcyjnych za I kwartał 2026 roku. Obraz jest jednym słowem: zróżnicowany. Nie ma jednego dominującego trendu ogólnopolskiego — kierunek zależy od konkretnego miasta, dzielnicy, a nawet segmentu rynku.
(7 największych miast)
Q1 2026
Q1 2026
rynek pierwotny Q1 2026
Co mówią dane NBP za I kwartał 2026?
Dane NBP potwierdzają to, co wyczuwają agenci w terenie: rynek wtórny i pierwotny rozchodzą się. Deweloperzy prowadzą aktywną wojnę cenową — pakiety wykończeniowe w cenie, miejsca parkingowe gratis, odroczone płatności. To sygnał, że epoka prostego wzrostu cen dobiegła końca. Kupujący mają dziś realną siłę negocjacyjną — szczególnie przy projektach z dużą liczbą niesprzedanych lokali.
| Miasto | Cena pierwotny | Cena wtórny | Zmiana r/r | Zmiana k/k | Trend |
|---|---|---|---|---|---|
| Warszawa | 16 475 zł/m² | ~15 200 zł/m² | −1,72% | −2,19% | korekta |
| Kraków | 15 384 zł/m² | ~14 100 zł/m² | −0,01% | −1,10% | stabilnie |
| Gdańsk | ~12 800 zł/m² | ~11 600 zł/m² | +5,35% | +1,20% | wzrost |
| Wrocław | ~12 400 zł/m² | ~11 300 zł/m² | −2,48% | −3,41% | korekta |
| Poznań | ~11 200 zł/m² | ~10 400 zł/m² | −1,67% | −3,41% | korekta |
| Łódź | 9 758 zł/m² | ~8 900 zł/m² | +0,5% | +0,3% | stabilnie |
| Olsztyn | ~9 100 zł/m² | ~8 300 zł/m² | +18,9% | +4,2% | mocny wzrost |
| Rzeszów | ~9 400 zł/m² | ~8 600 zł/m² | +3,8% | +1,1% | wzrost |
„Spadki cen transakcyjnych nie obejmą szeroko całego rynku i nie będą wyczekiwanym przez wszystkich pęknięciem bańki — to powolne schodzenie ze szczytów w wielu miastach, zarówno u deweloperów, jak i na rynku wtórnym.”
— Jan Dziekoński, Rynekpierwotny.pl (za: Bankier.pl, 31.12.2025)Trzy scenariusze na drugą połowę 2026
Eksperci są zgodni co do jednego: gwałtownego krachu nie będzie. Spór toczy się o to, który ze scenariuszy zmaterializuje się w H2 2026 — kluczowym czynnikiem pozostaje decyzja RPP w sprawie stóp procentowych oraz tempo odbicia popytu kredytowego.
Rewolucja planistyczna — niewidzialne ryzyko
Mało kto śledzi ten wątek, a może on mocno zmienić rynek w 2027–2028 roku. Gminy mają obowiązek uchwalenia planów ogólnych do końca 2026 r. W efekcie w pierwszym półroczu należy spodziewać się paraliżu procedur wydawania pozwoleń na budowę — a to może w kolejnych latach wywołać paradoksalny efekt: mniej nowych inwestycji, rosnące ceny nowych mieszkań.
Jednocześnie działki budowlane w największych miastach mogą znacząco podrożeć, podczas gdy grunty na prowincji stracą na wartości. Dla inwestorów zainteresowanych zakupem ziemi — to kluczowy moment decyzyjny.
Co to oznacza dla Ciebie?
Rynek nieruchomości w Polsce nie spada — ale w końcu oddycha. To dobrze dla kupujących, wymagające dla sprzedających i zdrowe dla całego ekosystemu. Jeśli masz pytania dotyczące Twojej konkretnej sytuacji — skontaktuj się ze mną. Dobra decyzja wymaga danych, nie nagłówków.
- Narodowy Bank Polski, Wstępne dane o cenach transakcyjnych mieszkań — I kwartał 2026, maj 2026. www.nbp.pl
- Bankier.pl, Ceny transakcyjne mieszkań w I kw. 2026 — rynek pierwotny, maj 2026. bankier.pl
- Bankier.pl, Rynek nieruchomości w 2026 roku — eksperci mówią, co z cenami mieszkań, 31 grudnia 2025. bankier.pl
- Strefa Inwestorów, Ceny transakcyjne na rynku nieruchomości za 1 kwartał 2026, maj 2026. strefainwestorow.pl
- Money.pl, Prognoza dla nieruchomości. Sprzedaż mieszkań wzrośnie w 2026 roku, 29 grudnia 2025. money.pl
- mFinanse.pl, Rynek mieszkaniowy w obliczu wyzwań 2026 roku, 16 kwietnia 2026. mfinanse.pl
Zacznij pisać tutaj...